Impasse Bewonerscommissie (2)

Er is een antwoord van WI op de smeekbede van ondergetekende over de impasse in het overleg tussen BC en WI. In het kort komt het antwoord erop neer dat BC en WI nog steeds regelmatig overleggen en dat de BC ons op de hoogte houdt middels een jaarlijkse bewonersvergadering, niet middels notulen. Op de schriftelijke bewering van de voorzitter v/d BC dat er met WI geen afspraak tot overleg te maken is werd niet ingegaan.

Verder noemt WI het gesprek van 23 mei met de BC een overleg terwijl de BC het juist geen overleg noemt (zie mail hieronder). In nieuwsbrief nummer 2 van juli 2017 werd gesuggereerd dat van daadwerkelijke overleggen notulen gemaakt zouden worden.

—————- Forwarded Message ——–
Subject: Re: Notulen
Date: Mon, 14 Aug 2017 12:04:45 +0200
From: BC Kersengaarde <kersengaardevoorburg[at]gmail.com>
To: Michel van Zelst <xxxxx[at]xxxxx.xxx>

Beste heer Van Zelst,

Zoals je weet is het vakantie tijd … ook voor mij. Maar hier zijn de notulen van de algemene bewonersvergadering van 18 mei jl.
Het gesprek bij WI, dit was een kennismakingsbijeenkomst van de nieuwe bestuursleden van de bewonerscommissie en WI en daar zijn geen notulen van gemaakt. Wat wij wel aangekaart hebben is een vergadering van alleen huurders met WI. Daar zullen wij ook op aandringen dat dit door zal gaan.

Met vriendelijke groet,

Rita Gijsbertsesen

Voor de volledigheid staat WI’s antwoord hieronder als PDF document:

(zie ook: Impasse Bewonerscommissie (1))

Advertenties

AvroTros ‘Radar’ over blokverwarming

Er is een verhelderend item geweest over blokverwarming in ‘Radar’ van AvroTros op maandag 20 november 2017. Voorlopig kunt u dat item nog nazien via deze link en deze link van AvroTros (nog een link van de Woonbond). Daar staat ook een voorbeeldbrief voor huurders en huiseigenaren. Wat blijkt is dat u het beste naar de Woonbond kunt gaan voor advies, informatie en kennis. De tekst van die website luidt als volgt:

Meerdere woningen in één complex die allemaal worden verwarmd door één grote ketel; blokverwarming. Radar besteedde er de afgelopen jaren vaker aandacht aan. Veel hogere rekeningen dan je buurman, terwijl je minder verbruikt. En een woningcorporatie die geen verklaring heeft. Daar waar de problemen in het ene pand worden opgelost na uitgebreid onderzoek door de Woonbond, blijven de bewoners in een ander complex zitten met hoge rekeningen. Hoe kan je als bewoner met blokverwarming ervoor zorgen dat de woningcorporatie actie onderneemt?

Blokverwarming werd in de jaren 60 geïntroduceerd. Het werd toen gezien als dé manier om niet in elke flatwoning een eigen stookinstallatie te hoeven aanleggen. Dat scheelde een hoop ruimte en was financieel gezien veel aantrekkelijker. Maar inmiddels lijken aan blokverwarming ook veel nadelen te zitten. Het is vaak de hoge rekening die voor bewoners onverklaarbaar is.

De heer Ben Geelen trok enkele jaren terug aan de bel bij zijn woningcorporatie Welbions. Hij en zijn mede-flatbewoners aan de Frits Zernikestraat in Hengelo kregen wel erg hoge jaarafrekeningen voor hun blokverwarming. Honderden euro’s moesten ze bijbetalen.

Woonbond komt met verbeteringen
Uiteindelijk werd in 2015 door het kennis- en adviescentrum Woonbond een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd en kwamen zij in 2016 met een conclusie. De vermoedens van de heer Geelen blijken te kloppen. Er is inderdaad een aantal technische verbeteringen nodig en de Woonbond geeft een aantal aanbevelingen. Zo moeten belangrijke onderdelen van de installatie vervangen worden. Ook moet de installatie opnieuw ingeregeld worden zodat deze energiezuiniger wordt. De werkzaamheden hebben een jaar geduurd en zijn onlangs afgerond.

Woningcorporatie Welbions geeft in een reactie aan dat zij op dit moment ‘geen signalen ontvangen van bewoners dat er ontevredenheid is. Om er zeker van te zijn dat bewoners tevreden zijn en om ook in de toekomst hier lering uit te trekken, heeft Welbions de Woonbond gevraagd een evaluatie uit te voeren. Alle bewoners hebben hiervoor een enquête ontvangen die ze tot vandaag 20 november kunnen insturen.’

Meer onverklaarbaar hoge eindafrekeningen
De flatbewoners in Hengelo zijn niet de enige die last hebben van onverklaarbare hoge eindafrekeningen. De heer Olie uit Amsterdam loopt tegen hetzelfde probleem aan. Inmiddels is hij al jaren in gesprek met woningbouwvereniging Stadgenoot. Bij huurwoningen is het namelijk de verhuurder of de woningbouwcorporatie die ervoor kiest om het complex te verwarmen door middel van blokverwarming. Bij een koopwoning is dat de vereniging van eigenaren (VvE). De heer Olie krijgt maar niet aantoonbaar wat hij daadwerkelijk verbruikt. Ook is het voor hem niet duidelijk hoeveel warmteverlies hij heeft door de grote hoeveelheden buizen die door zijn complex lopen. Hij wil exact betalen wat hij verbruikt. Niet meer en niet minder.

Woningbouwvereniging Stadgenoot reageert als volgt: ‘In de afrekeningen wordt exact aangegeven wat gedaagde op basis van begin- en eindmeterstanden heeft verbruikt. De vaste kosten zijn onafhankelijk van het gebruik. Ze worden vastgesteld op basis van een algemeen geaccepteerde verdeelfactor en het vloeroppervlak van de woning. Hoekwoningen krijgen 80% van de gemeten eenheden doorbelast, de woningen aan de buitenzijde 90%, de woningen die in het midden zitten van het gebouw 100%. Dit om nadeel door de ligging van de woning te compenseren.’

Problemen met blokverwarming, wat kun je doen?
Als u het gevoel heeft dat de jaarafrekening niet klopt, dan is de eerste stap om naar de Woningcorporatie of Vereniging van eigenaren te stappen. Om het probleem bij de woningbouw of VvE aan te kaarten, kunt u gebruik maken van de voorbeeldbrief.

 

Impasse Bewonerscommissie (1)

Vandaag is de volgende mail naar de BC en WoonInvest gestuurd:

Beste WoonInvest, beste voorzitter Osnabrug,

Ik wil bij deze WoonInvest en de Bewonerscommissie Kersengaarde in alle redelijkheid en met respect smeken om te proberen uit de impasse te geraken.

Hieronder is te lezen dat de BC niet van plan is om met WoonInvest te overleggen: wij huurders moeten dat doen. Zodoende heeft de BC in de zin van de Overlegwet geen bestaansrecht meer. En bewoners hebben voor niets onderwerpen ter overleg aangedragen op de bewonersvergadering van 18 mei jl.

WoonInvest zou bijvoorbeeld de BC een verzoek tot overleg kunnen sturen omdat zij anders haar status verliest als BC en als Activiteitencommissie gezien wordt.

Probleem is dat bij individuele klachten nog wel eens gevraagd wordt door de Klachtencommissie hoe de BC er over denkt. En WI denkt dat zaken door de BC bij hun ter sprake gebracht zullen gaan worden.

[aanvulling, 7-11-2017] De voorzitter heeft gemeld dat de BC wel degelijk wil vergaderen met WI (de secretaris communiceerde iets anders) maar dat WI dit weigert. De reactie van WI hierop wordt afgewacht voor meer duidelijkheid.

Streefhuur: raadsvragen GBLV en reactie WoonInvest

Naar aanleiding van het artikel van in Het Krantje en mijn berichten heeft lokale politieke partij GBLV schriftelijke vragen gesteld over de kwestie streefhuur aan het College van B&W. Dit heeft Het Voorburgs Dagblad gehaald (link). WoonInvest is door het College gevraagd een antwoord te geven. Vragen en antwoorden op raadsvragen zijn openbaar en in dit geval hier te lezen op de website van de gemeente. Voor het gemak staan de documenten met de raadsvragen en de antwoorden ook op deze website:

Hierover kan het volgende opgemerkt worden:

  1. WI heeft het over huurverlaging voor de zittende huurders van de vrije sector woningen (ong. € 200 per maand). De grieven m.b.t. het buitenproportionele huurbeleid gaan echter over de sociale huurwoningen.
  2. De sociale huurder betaalt feitelijk de huurverlaging voor de geliberaliseerde woningen.
  3. Het lijkt erop dat WI het buitenproportionele huurbeleid wijdt aan de DAEB/niet-DAEB scheiding. Dat ingewikkelde verhaal heeft er echter niets mee te maken.

Liftonderhoud, planning [2]

Symfonie Beheer BV heeft de planning gegeven van de complexe en ingrijpende werkzaamheden. Wat er allemaal moet gebeuren is niet niks en dat het niet minder dan vijf dagen moet duren is nu duidelijk.

Dag 1. Aanvoer van materialen en start sloop besturingsapparatuur. Het vervangen van de besturingsapparatuur duurt 4 dagen en dat is inclusief het vervangen van de drukknopplateaus en de frequentieregeling. Tevens wordt een nieuwe snelheidsbegrenzer aangebracht en een nieuw spangewicht met omloopwiel in de liftput inclusief het vervangen van de staalkabels waar de lift aan hangt.

Dag 5. Er wordt er getest of alles goed werkt en dan wordt door een extern deskundige de lift nog gekeurd. Voor dat dat is gedaan mag een lift niet rijden. Tenslotte wordt de lift nog schoongemaakt en de restmaterialen afgevoerd. Eind dag 5 draait de lift weer.

De lift kan helaas niet dagelijks een paar uur draaien, dat is namelijk zowel technisch als fysiek niet mogelijk. Symfonie Beheer BV heeft begrijp voor evt. commotie omtrent het niet hebben van een lift gedurende een week maar er is geen andere mogelijkheid om weer en bedrijfszekere en veilige installatie aan de bewoners ter beschikking te stellen.

Liftonderhoud

Beste medebewoners,

Recentelijk lag onderstaande brief bij ons in de bus waarin wordt aangekondigd dat de lift niet minder dan 5 dagen buiten werking zal zijn:

Een medebewoner vroeg of onderstaande mail aan Symfonie Beheer BV op de website geplaatst kon worden zodat u er op kunt reageren in het openbaar. Klik daartoe op het tekstballonnetje rechtsboven (kan zijn dat u uw opmerkingen direct onderaan kunt intypen). Bij deze:

Beste Frank,

Enigszins met stomheid geslagen lees ik het bericht dat de lift, gedurende onderhoudswerkzaamheden, 5 volledige aaneengesloten dagen niet beschikbaar zal zijn.

Het is bekend dat bedrijven die klussen, bijvoorbeeld ook CV reparaties, uit voeren, waarbij “overlast” wordt veroorzaakt weinig empathisch vermogen tonen, hier doelend op het inleven van in vooral oudere, minder goed ter been zijnde bewoners. Dit terwijl zij de werkzaamheden voor en dankzij die bewoners mogen uitvoeren.

Daarbij ben ik ook kritisch naar jou en je organisatie. Want ook de ervaring leert dat als er wat tegengas aan die bedrijven wordt gegeven, in de vorm van een veto in dit geval. Zij “plotseling” wel de werkzaamheden volgens een ander scenario kunnen uitvoeren en dat de “overlast” van minimaal tot niet storend terug te brengen is.

Het zal niet direct in het takenpakket van de beheerder benoemd worden, maar gezien jij de besprekingen voert, en daar geen bewoner bij aanwezig is, spreek ik toch de verwachting uit dat jij en je organisatie, de belangen van de bewoners vertegenwoordigd en deze mee laat spreken alsof je er zelf woont.

Ik spreek een onvoorwaardelijk verbod uit tegen de voorgenomen wijze van aanpak.

Ik en mede namens meerdere en andere bewoners, geef je de opdracht, met de Firma aan tafel te gaan zitten en de gezamenlijk tot een andere aanpak te komen.

Ik publiceer deze brief op de website en roep iedere bewoner op, bij jou of bij de huismeester, middels een e-mail of briefkaartje, kenbaar te maken dat ook zij een veto uitspreken over de voorgenomen aanpak.

Met vriendelijke groet,

<bekend bij websitebeheerder>

De reactie van Symfonie VvE Beheer BV is inlevend en is als volgt:

Ik begrijp je reactie volkomen, echter….

Niet in alle gevallen en ook niet in dit geval is het op een andere manier te organiseren. Geheel de besturing van de lift wordt vervangen en dus werkt de lift simpelweg niet meer. Ook niet dagelijks voor een paar uur. Alle elektronica wordt vervangen; er is dus niets meer om een lift aan te sturen.

Als er een ander alternatief zou zijn zouden wij de eerste zijn om dat voor te stellen maar dat gaat in dit geval niet. Ook het plaatsen van en tijdelijke lift is in de bouwkundige situatie van de Kersengaarde geen optie.

Helaas, het is zoals het is en niet anders.

[aanvulling, 21-9-2017] Symfonie VvE Beheer zal aanstaande maandag op de info-avond over de verwarming wat uitleg geven over het onderhoud aan de liften.

WI’s reactie op artikel in Het Krantje

WoonInvest heeft in Het Krantje op 23 augustus 2017 gereageerd op de kwestie “Streefhuur Kersengaarde”. Zie onder:

De argumenten die daarin aangehaald worden voor hun beleid op de Kersengaarde zijn bekend. Er kan nog het volgende bij opgemerkt worden:

  1. Het Krantje heeft mij inderdaad verkeerd geciteerd wat betreft de RvC. De RvC zal aangeschreven worden maar is dat nog niet. Laat staat dat ze een uitspraak gedaan hebben.
  2. Huurprijzen wijken altijd van elkaar af maar niet buitenproportioneel en niet ten nadele van de zittende klant.
  3. WoonInvest weigert wel degelijk serieus in discussie te gaan over verzachting van het beleid: zij wilde enkel nog een keer haar argumenten mededelen.
  4. Sommigen in de vrije sector woningen (12 naar het schijnt) hebben wel een huurverlaging gehad. Die wordt feitelijk betaald door de tientallen sociaal huurders op de Kersengaarde die honderden Euro’s te veel betalen.
  5. Het verhaal over DAEB/niet-DAEB is mij bekend, vaag en zeker geen reden voor de excessen op de Kersengaarde, het enige complex waar de streefhuur 100% was.

Binnenkort worden er door de Gemeenteraad schriftelijke vragen gesteld over deze kwestie. Daarna wordt er een brief gestuurd naar de Raad van Commissarissen van WoonInvest om te vragen wat zij van de bestuurlijke beslissing vindt om, nodeloos, stakeholders tegen zich in het harnas te jagen.

Artikel Het Krantje over steefhuur K’gaarde

In Het Krantje van 9 augustus 2017 staat een artikel over de verlaging van de streefhuur op de Kersengaarde. Er staat echter abusievelijk dat de Raad van Commissarissen van WI zich er over uit zal spreken. Ik ben voornemens de RvC aan te schrijven als ik weet hoe de stakeholders er over denken (zoals de gemeente, de huurders, etc.). Want de RvC ziet toe op het bestuur van WI en dat gebeurt in deze op een manier die de stakeholders ongetwijfeld niet zal bevallen.

Michel van Zelst

Reactie WoonInvest petitie streefhuur: geen actie

Zoals bekend is de Kersengaarde het enige complex van WoonInvest waar de huur voor nieuwe huurders met het schokeffect van 15% wordt verlaagd. Alle andere complexen zien zich geconfronteerd met een huurverlaging of verhoging van ong. 5%. WoonInvest heeft gereageerd op de handtekeningenactie maar onderneemt geen actie. De reactie komt er in het kort op neer dat het uitblijven v/d jaarlijkse huurverhoging de zittende huurders op de Kersengaarde compenseert. De volgende kritische aanmerkingen kunnen daarbij gemaakt worden:

  1. Geen enkele huurder in Nederland betaalt meer dan de streefhuur, ook niet door huurverhoging (dit is al decennia zo).
  2. Door het uitblijven van huurverhoging kan het wel 10 jaar duren eer de huur is gedaald met 15%.
  3. Men gaat voorbij aan het feit dat voor de Kersengaarde het beleid totaal anders uitpakt dan voor de rest van de complexen.
  4. Geen enkele sociale huurwoning in Nederland kost 100% van de maximaal redelijke huur: die van de zittende huurder op de Kersengaarde op het moment wel.

Over dit onredelijke beleid wordt misschien nog contact opgenomen met de lokale pers en politiek. De fase van onderhandelen met WoonInvest is helaas gepasseerd. Een bedrijf besturen onder het mom van “pikken of stikken” past niet bij de sociale opgave die een woningcorporatie heeft. Wellicht dat de Raad van Commissarissen, die toeziet op bestuur, hier nog een mening over heeft.

Petitie toch naar WI en de reactie v/d Woonbond

Beste medebewoners,

In tegenstelling tot de indruk die de bewonerscommissie wekte op de vergadering van 18 mei 2017 ga ik niet meer in discussie met WI over de kwestie streefhuur. Ik ben hier in mijn voormalige rol als vicevoorzitter van Respectus al over in overleg geweest met de directie en ken hun motivatie. Ik heb afgezien van de uitnodiging tot een gesprek en gevraagd om mijn vragen schriftelijk te beantwoorden (zo blijkt dat de 4-kamerwoningen ook sociale huurwoningen zijn).

De bewonerscommissie meldt de ene keer dit niet te willen bespreken met WI en de andere keer weer van wel.

De Woonbond heeft desgevraagd bevestigd dat WoonInvest juridisch gezien in haar recht staat maar dat het twijfelachtig handelen betreft. Hier de reactie van de Woonbond:

Wij vinden dat zeker twijfelachtig handelen van de verhuurder. Onrechtmatig is het helaas niet. Des te meer reden voor de betreffende huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie om de corporatie zo snel mogelijk (alsnog) te doen inzien dat dit niet het juiste beleid is (en nu de trouwste huurders het slechtste af zijn; stank voor dank zouden wij zeggen).

Met vriendelijke groet,

Woonbond

Juridische afdeling

De petitie met de handtekeningen is aangeboden aan WI. Er zijn 18 handtekeningen.