Stukken v/d verwarmingsbijeenkomst op 25-9-2017

Zoals u weet is er een (verhelderende) bijeenkomst geweest over de verwarmingsproblematiek in het Fletcher Hotel in Leidschenhage voor de huiseigenaren en de huurders. De huiseigenaren beschikken al geruime tijd over alle stukken in digitale vorm van die avond. Na lang aandringen kreeg een huurder het verslag van die avond, maar ondanks verder aandringen stuurde WoonInvest de presentaties van die avond niet. U krijgt ze dan maar via deze weg. Hierover klagen bij WI zal alleen zin hebben als meerdere huurders dat doen.

  1. Verslag verwarmingsbijeenkomst 25-9-2017
  2. Presentatie Coster Warmtetechniek
  3. Presentatie van dhr. Ad Dekker van Adek Installatie Advies
  4. Presentatie Techem
Advertenties

Warm water even niet beschikbaar

Beste medebewoners,

Op het moment van schrijven (vrijdag 5 januari 2018, 13:30 uur) is het warm water niet beschikbaar. Symfonie VvE Beheer BV weet ervan en zorgt er voor dat we zo snel mogelijk weer warm water hebben.

Groet, Michel

AvroTros ‘Radar’ over blokverwarming

Er is een verhelderend item geweest over blokverwarming in ‘Radar’ van AvroTros op maandag 20 november 2017. Voorlopig kunt u dat item nog nazien via deze link en deze link van AvroTros (nog een link van de Woonbond). Daar staat ook een voorbeeldbrief voor huurders en huiseigenaren. Wat blijkt is dat u het beste naar de Woonbond kunt gaan voor advies, informatie en kennis. De tekst van die website luidt als volgt:

Meerdere woningen in één complex die allemaal worden verwarmd door één grote ketel; blokverwarming. Radar besteedde er de afgelopen jaren vaker aandacht aan. Veel hogere rekeningen dan je buurman, terwijl je minder verbruikt. En een woningcorporatie die geen verklaring heeft. Daar waar de problemen in het ene pand worden opgelost na uitgebreid onderzoek door de Woonbond, blijven de bewoners in een ander complex zitten met hoge rekeningen. Hoe kan je als bewoner met blokverwarming ervoor zorgen dat de woningcorporatie actie onderneemt?

Blokverwarming werd in de jaren 60 geïntroduceerd. Het werd toen gezien als dé manier om niet in elke flatwoning een eigen stookinstallatie te hoeven aanleggen. Dat scheelde een hoop ruimte en was financieel gezien veel aantrekkelijker. Maar inmiddels lijken aan blokverwarming ook veel nadelen te zitten. Het is vaak de hoge rekening die voor bewoners onverklaarbaar is.

De heer Ben Geelen trok enkele jaren terug aan de bel bij zijn woningcorporatie Welbions. Hij en zijn mede-flatbewoners aan de Frits Zernikestraat in Hengelo kregen wel erg hoge jaarafrekeningen voor hun blokverwarming. Honderden euro’s moesten ze bijbetalen.

Woonbond komt met verbeteringen
Uiteindelijk werd in 2015 door het kennis- en adviescentrum Woonbond een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd en kwamen zij in 2016 met een conclusie. De vermoedens van de heer Geelen blijken te kloppen. Er is inderdaad een aantal technische verbeteringen nodig en de Woonbond geeft een aantal aanbevelingen. Zo moeten belangrijke onderdelen van de installatie vervangen worden. Ook moet de installatie opnieuw ingeregeld worden zodat deze energiezuiniger wordt. De werkzaamheden hebben een jaar geduurd en zijn onlangs afgerond.

Woningcorporatie Welbions geeft in een reactie aan dat zij op dit moment ‘geen signalen ontvangen van bewoners dat er ontevredenheid is. Om er zeker van te zijn dat bewoners tevreden zijn en om ook in de toekomst hier lering uit te trekken, heeft Welbions de Woonbond gevraagd een evaluatie uit te voeren. Alle bewoners hebben hiervoor een enquête ontvangen die ze tot vandaag 20 november kunnen insturen.’

Meer onverklaarbaar hoge eindafrekeningen
De flatbewoners in Hengelo zijn niet de enige die last hebben van onverklaarbare hoge eindafrekeningen. De heer Olie uit Amsterdam loopt tegen hetzelfde probleem aan. Inmiddels is hij al jaren in gesprek met woningbouwvereniging Stadgenoot. Bij huurwoningen is het namelijk de verhuurder of de woningbouwcorporatie die ervoor kiest om het complex te verwarmen door middel van blokverwarming. Bij een koopwoning is dat de vereniging van eigenaren (VvE). De heer Olie krijgt maar niet aantoonbaar wat hij daadwerkelijk verbruikt. Ook is het voor hem niet duidelijk hoeveel warmteverlies hij heeft door de grote hoeveelheden buizen die door zijn complex lopen. Hij wil exact betalen wat hij verbruikt. Niet meer en niet minder.

Woningbouwvereniging Stadgenoot reageert als volgt: ‘In de afrekeningen wordt exact aangegeven wat gedaagde op basis van begin- en eindmeterstanden heeft verbruikt. De vaste kosten zijn onafhankelijk van het gebruik. Ze worden vastgesteld op basis van een algemeen geaccepteerde verdeelfactor en het vloeroppervlak van de woning. Hoekwoningen krijgen 80% van de gemeten eenheden doorbelast, de woningen aan de buitenzijde 90%, de woningen die in het midden zitten van het gebouw 100%. Dit om nadeel door de ligging van de woning te compenseren.’

Problemen met blokverwarming, wat kun je doen?
Als u het gevoel heeft dat de jaarafrekening niet klopt, dan is de eerste stap om naar de Woningcorporatie of Vereniging van eigenaren te stappen. Om het probleem bij de woningbouw of VvE aan te kaarten, kunt u gebruik maken van de voorbeeldbrief.

 

Verdeelsleutel stookkosten [2]

Een vervolg op mijn eerdere post over de verdeelsleutel van de stookkosten. Het volgende geldt alleen voor de huurders en maakt de discussie nog ingewikkelder, helaas.

De verdeelsleutel vaste/variabele kosten is niet de enige manier waarop er meer betaald wordt voor warmte door sommige huurders. Er is ook het aantal punten dat uw woning krijgt voor het Energielabel van uw woning.

  1. Bepaal uw Energielabel op deze site v/d Rijksoverheid: http://www.zoekuwenergielabel.nl/
  2. Bepaal hoeveel punten uw woning daarvoor krijgt m.b.v. deze site v/d Rijksoverheid en met behulp van dit document (link voor 2017) dat u daar kunt downloaden.

Voorbeeld Mijn woning op de bovenste verdieping heeft Energielabel D en krijgt daarom 11 punten voor de energieprestatie. Dezelfde tweekamerwoning op de 1e verdieping heeft Energielabel F en krijgt daarom 1 punt voor de energieprestatie. De (kale huur)prijs per punt van mijn woning is ongeveer € 4,75. Dat betekent per jaar voor mij “extra”: 10 punten x € 4,75 per punt x 12 maanden = ruim € 550. Oei!

Waarom hebben de woningen op de laagste verdieping nu zo’n slecht Energielabel? Dat kan WoonInvest u misschien uitleggen, hoogstwaarschijnlijk komt dat omdat men ervan uitgaat dat het water koud is als het beneden is aangekomen (de ketels staan op het dak).

Wat betekent dit nu in de praktijk? Wel, dat het niet zo onredelijk is dat sommigen moeten bijbetalen aan het eind van het jaar en anderen weer niet. Feitelijk betalen de mensen op de hoogste verdieping sowieso al meer € 500 per jaar “extra” aan energiekosten!

Dit alles maakt de discussie er niet eenvoudiger op en het maakt de kans klein dat er iets veranderd gaat worden aan de verdeelsleutel, mijns inziens.

Verdeelsleutel stookkosten

Beste medebewoners,

Een moeilijk technisch verhaal nu. Behalve het lastige verhaal over de metertjes is er naar mijn mening nog iets dat in belangrijke mate bijdraagt aan het feit dat sommigen heel veel moeten bijbetalen voor de warmte en dat is de verdeelsystematiek qua vaste- en variabele kosten.

Zie de gedetailleerde afrekening van Techem: dat zijn twee velletjes papier. Eerst worden de totale kosten voor het gas (€ 149.763,92) 20/80 gesplitst in 20% van het gas voor warm douche- en keukenwater en 80% voor de verwarming.

Die kosten voor het gas om de huizen warm te maken worden op haar beurt weer 35/65 verdeeld. Dat wil zeggen 35% vaste kosten (lees: de warmte die de buizen afgeven) en 65% variabele kosten op basis van de verbruikseenheden die de metertjes aangeven.

In de brief die wij van WI ontvingen op 16 maart 2017 over de problemen met de warmte-installatie staat te lezen dat de bijdrage v/d buizen veel groter is dan voorheen werd aangenomen. Dat betekent mijns inziens dat de verdeling niet 35/65 maar misschien wel 60/40 moet zijn of iets anders. Dat wil zeggen: meer vaste kosten en minder variabele kosten. Dat houdt in dat mensen zoals ik (die de verwarmingskraan bijna nooit opendraaien) meer moeten gaan betalen voor de warmte.

Laten we hopen dat de BC deze subtiliteit aan WI over weet te dragen…

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
(voormalig secretaris BC, voormalig vicevoorzitter Respectus)

Hoe lees ik mijn warmteverdeelmeter af?

Beste medebewoners,

Bij deze nog een klein bericht van uw “oude secretaris”.

Helaas beschikt ondergetekende niet meer over het wachtwoord voor het e-mailadres v/d BC (kersengaardevoorburg@gmail.com) en dus ook niet meer over het adresboek met de mail-adressen van mensen die graag per mail op de hoogte gehouden worden van nieuwe berichten op de website. U heeft dus geen bericht ontvangen van deze kleine “update” op de website.

Sommige mensen zijn op het moment de rekening van Techem wat betreft de verbruikte warmte aan het napluizen. Daarvoor is het handig als u weet hoe de metertjes afgelezen moeten worden. Ondergetekende kon dat ook niet meer terugvinden op deze site of in zijn aantekeningen, vandaar dit bericht.

Aflezen verdeelmeter

De verdeelmetertjes laten op het display om de beurt één van drie gegevens zien. Eerst ziet u het verbruik van 31 december vorig jaar tot en met nu (in bovenstaand voorbeeld 1833 eenheden). Daarna verschijnt er een icoontje van een pennetje in beeld en staat de eindstand van het vorig kalender jaar ernaast (23648 eenheden). Als laatste verschijnt in beeld het unieke identificatienummer van de meter met een “n” ernaast (in het voorbeeld n2363). Het pennetje betekent dat deze stand “genoteerd staat” op uw eindafrekening (controleer dit).

Soms kan het idee ontstaan dat de meter niet telt omdat 1 v/d 3 gegevens niet verandert: de eindstand van vorig jaar (bedenk dat dit logisch is).

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
ex-secretaris BC Kersengaarde

P.S.1 Een hoop tips en informatie kunt u zien door in het menu rechts op deze pagina te klikken op “Warmtewet”. Verder is er schriftelijke informatie te vinden door in het menu bovenaan deze pagina te klikken op “Documenten” waardoor u op de documenten pagina terecht komt.

P.S.2 Op de pagina “Documenten” staan wat extra folders van Techem nu.

Verwarming wordt weer snel aangezet

Op het moment van schrijven (vrijdagavond 21:15 uur) is de verwarming lauw. Coster Warmtetechniek heeft zojuist toegezegd over een uurtje hier te zijn en aan het werk te gaan. Mocht er meer nieuws zijn dan probeert de secretaris dit z.s.m. op de website te zetten.

[update 22:00 uur] De monteur is op dit moment de verwarming wat hoger aan het zetten. Door het warme weer “dacht” het systeem dat er niet genoeg vraag naar warmte was en is het op een lager pitje gaan draaien. Hoogstwaarschijnlijk zal er door Coster morgen nader naar het systeem gekeken worden.

Enfin, weer iets geleerd: het systeem gaat niet aan of uit, maar  “op warm of koud” afhankelijk van het weer. Vergeef het de secretaris als e.e.a. niet helemaal goed verwoord is.

Prettig weekend,

Michel van Zelst
secretaris

Afrekening servicekosten huurders 2

Bij huurders is er voor het eerste stuk van 2014 (die nog niet onder de Warmtewet viel) per ongeluk ook stuk van mei en juni meegenomen in de afrekening. Wij kregen de warmtemeters halverwege mei en toen is Techem beginnen te tellen. Tot en met juni 2014 is echter verrekend middels de oude methode.

Met dank aan de oplettende huurders die de BC hiervan op de hoogte brachten.

De afrekening is bijvoorbeeld ook niet in gigajoules (GJ) terwijl dit van de wet wel de bedoeling is. Wellicht valt de Kersengaarde onder een van de uitzonderingen. Dit zal besproken worden door Respectus of de BC met WoonInvest, als zij zelf al geen actie ondernomen heeft in de tussentijd.

Afrekening servicekosten huurders

De huurders hebben vandaag, 25 juni 2015, de rekening ontvangen voor de servicekosten over 2014.

Dit overgangsjaar is ingewikkelder dan komende en voorgaande jaren omdat de eerste helft van 2014 viel onder oude wetgeving en de 2e helft onder de Warmtewet. Ondergetekende ontving vijf velletjes papier.

De eerste brief is van WoonInvest en betreft de afrekening over geheel 2014 van de servicekosten m.b.t. schoonmaak, gemeenschappelijk stroomgebruik etc. Die is het zelfde als eerdere jaren en spreekt voor zich, vindt ondergetekende.

Het 2e A4-tje is een brief van WoonInvest over de afrekening v/d stookkosten van de eerste helft van 2014. Deze valt nog onder de oude wetgeving. De gemaakte stookkosten worden d.m.v. het aloude verdeelsysteem, dat gebaseerd is op de oppervlakte van uw woning, afgerekend. Dit is het zelfde als vorig jaar. Ondergetekende, bijvoorbeeld, moest € 90 bijbetalen (wellicht was de eerste helft van 2014 kouder dan 2013).

Het 3e A4-tje is van WoonInvest en betreft de afrekening stookkosten van de 2e helft van 2014. Deze valt onder de Warmtewet. Niet iedereen, met dezelfde oppervlakte qua woning, betaalt meer hetzelfde. U betaalt wat u daadwerkelijk verstookte in de 2e helft van 2014. Wat u verstookte wordt berekend m.b.v. de warmtemeters op uw radiatoren. Dat wordt “uitgelegd” in het 4e en 5e velletje papier van Techem.

Het 4e velletje papier is van Techem (eenzijdig bedrukt). Daarin staat wat u moet betalen, zonder uitgebreide berekening. Dit papier komt op het zelfde neer als brief No. 3 van WoonInvest.

Het vijfde en laatste A4-tje is ook van Techem en is dubbelzijdig. Hierop staat de uitgebreide berekening van de kosten.

Van de 2e helft 2014 kreeg ondergetekende, bijvoorbeeld, € 236 terug. Netto krijgt ondergetekende dus € 146 terug (= € 236 – € 90) van de betaalde voorschotten. Bij ondergetekende zat er dan ook geen acceptgiro in de enveloppe (er hoeft immers niets betaald te worden). Het zou goed kunnen dat u in de 2e helft van 2014 de gehele dag thuis was, de deuren vaak open had staan of dat u het graag in elk vertrek warm heeft. Dan zou het kunnen dat u moet bijbetalen in plaats van dat u geld terug krijgt. In dat geval zit er een accept giro in de enveloppe.

Misschien dat er op deze website binnenkort meer informatie komt.

Michel van Zelst (secretaris)

Energiecoach warmtemeters

We kunnen inmiddels ons persoonlijke warmteverbruik volgen via een website van Techem zoals dat beloofd was. Waarschijnlijk zullen we daar van WoonInvest of Symfonie binnenkort een brief over krijgen. Per warmtemeter (die op de radiatoren zitten) kunnen we zien hoeveel we verbruikt hebben in “arbitraire” eenheden. Deze eenheden worden omgerekend in GigaJoule (GJ) en op basis daarvan ontvangen wij halverwege het jaar de eindafrekening van het vorige kalenderjaar.

Om gebruik te maken van deze zg. Energiecoach noteert u eerst de zg. ‘aanmeldcode’ van één van uw warmtemeters. De warmtemeters laten één voor één drie gegevens zien. Het gaat om het meternummer met de letter “n” er voor. Zie onder.

display_ewkv_data_III

Op de pagina www.energiecoach.nl/LogOn/aanmelden vult dan uw naam, e-mailadres, huisnummer, postcode, ‘aanmeldcode’ (= meternummer, met een “n” ervoor) en een door u verzonnen wachtwoord (niet vergeten!). Dat hoeft u maar één keer te doen.

In het vervolg gaat u dan eenvoudigweg naar www.energiecoach.nl en dan hoeft u alleen uw e-mailadres en wachtwoord in te vullen. Voilà. Verder staat op de energiecoach pagina van Techem alle informatie die u nodig heeft om de informatie te interpreteren.

Pas over een jaar of twee kunnen we de eenheden van de meters relateren aan wat we vorig jaar betaald hebben voor het verbruiken van die “eenheden”.