Streefhuur [4]: geen petitie naar WoonInvest

Ik wil alle mensen bedanken die het formulier ondertekend bij mij in de bus hebben gedaan. Helaas zijn het er te weinig om aan te bieden aan WoonInvest. Als u nog een formulier heeft kunt u het alsnog ondertekenen en in mijn brievenbus doen.

Als u het formulier niet meer kunt vinden dat kunt u het uitprinten: het staat hieronder.

2017-05-10 Handtekeningenactie

Advertenties

Servicekosten

Beste medehuurders,

Bij ons ligt in de bus vandaag een brief over de servicekosten. De digitale versie staat hieronder zodat u deze makkelijk kunt nalezen. Laten we hopen dat de bewonerscommissie het oppakt en opheldering krijg van WoonInvest.

Nieuwsbrief Servicekosten

Streefhuur [3]: voor sommigen het maximum, voor sommigen niet

Er is nog iets raars aan de hand met de streefhuur die WoonInvest hanteert op de Kersengaarde. Als uw huur minder is dan de streefhuur dan wordt ieder jaar de huur verhoogd. Mocht, in theorie, daardoor uw kale huur “door de streefhuur” heen schieten dan wordt deze niet verhoogd. Dit omdat een corporatie ernaar “streeft” om u niet meer dan de streefhuur te laten betalen. Die vlieger gaat in deze niet op voor iedereen: als u een huurcontract tekende met daarin een bedrag hoger dan de streefhuur dan betaalt u wel meer dan de streefhuur. Ik vind dit onacceptabel.

Met grote moeite kreeg ik de reactie los die WoonInvest gaf op het advies om de huur niet met een schokeffect te verlagen, maar met beleid:

Wij snappen dat zittende huurders vragen stellen wanneer nieuwe huurders een lagere huurprijs gaan betalen. Dit kan nou eenmaal het gevolg zijn van een beleidswijziging en is ook niet uniek voor het complex Kersengaarde. Doelstelling van de beleidswijziging is om deze complexen voor een sociale doelgroep bereikbaar te maken. Met betrekking tot het complex Kersengaarde is daarnaast in het kader van de DAEB/niet-DAEB scheiding ook nog eens van een aantal woningen de huur per 1 januari 2017 verlaagd naar de liberalisatiegrens. Dit betekent dat de verschillen in huurprijzen al aanzienlijk zijn verkleind en dat een stapsgewijze bijstelling van de streefhuur ons inziens niet nodig is.

Juridisch gezien is daarmee de kous af voor WoonInvest (lees: ze hebben zich keurig aan de letter van de wet gehouden). Maar dat wil niet zeggen dat wij daar onze onvrede niet over kenbaar kunnen maken.

Streefhuur [2]: berekening

Beste medehuurders,

Hoe kom ik nu aan het bedrag van € 800 op het handtekeningenformulier dat ik bij u in de bus deed?

Wel, ik woon in een tweekamerflat. Die is 110 punten (zie “Mijn WoonInvest”). Volgens het puntenstelsel mag daar maximaal € 531,47 kale huur voor gevraagd worden (zie tabel onderaan dit artikel). Vorig jaar augustus tekende ik het huurcontract (ik ben intern doorverhuisd). Gek genoeg staat op het contract een huur van € 522,94 terwijl de streefhuur 100% was. Iemand die nu in een tweekamerwoning hier komt wonen betaalt 85% van die zg. maximale huurprijsgrens, zijnde: 85% x € 531,47 = € 451,75. Dat is een verschil met mijn huur van € 71,19. Per jaar is dat: 12 x € 71,19 = € 854,29.

Ik heb voor het gemak dat bedrag naar beneden afgerond omdat veel mensen natuurlijk hun huurcontract eerder dan augustus 2016 tekenen. Sommigen wonen echter in een driekamerwoning en afhankelijk van wanneer ze het huurcontract tekenden kan het verschil juist meer dan € 800 zijn. Vandaar.

De streefhuur voor een tweekamerflat is nu (mei 2017) de genoemde € 441,75 en voor een driekamerflat weet ik dat niet want ik weet niet hoeveel punten een driekamerflat hier heeft. Als iemand van u op “Mijn WoonInvest” de punten van zijn 3k. flat op kan zoeken en aan mij wil melden dan stel ik dat zeer op prijs (zie het menu item “Contact” op deze website).

P.S. Er is nu op deze website een categorie “Streefhuur”. U kunt daar op klikken aan de rechterkant.

Maximale_huurprijsgrenzen_voor_zelfstandige_woonruimten_per_1_juli_2016_01

Verdeelsleutel stookkosten

Beste medebewoners,

Een moeilijk technisch verhaal nu. Behalve het lastige verhaal over de metertjes is er naar mijn mening nog iets dat in belangrijke mate bijdraagt aan het feit dat sommigen heel veel moeten bijbetalen voor de warmte en dat is de verdeelsystematiek qua vaste- en variabele kosten.

Zie de gedetailleerde afrekening van Techem: dat zijn twee velletjes papier. Eerst worden de totale kosten voor het gas (€ 149.763,92) 20/80 gesplitst in 20% van het gas voor warm douche- en keukenwater en 80% voor de verwarming.

Die kosten voor het gas om de huizen warm te maken worden op haar beurt weer 35/65 verdeeld. Dat wil zeggen 35% vaste kosten (lees: de warmte die de buizen afgeven) en 65% variabele kosten op basis van de verbruikseenheden die de metertjes aangeven.

In de brief die wij van WI ontvingen op 16 maart 2017 over de problemen met de warmte-installatie staat te lezen dat de bijdrage v/d buizen veel groter is dan voorheen werd aangenomen. Dat betekent mijns inziens dat de verdeling niet 35/65 maar misschien wel 60/40 moet zijn of iets anders. Dat wil zeggen: meer vaste kosten en minder variabele kosten. Dat houdt in dat mensen zoals ik (die de verwarmingskraan bijna nooit opendraaien) meer moeten gaan betalen voor de warmte.

Laten we hopen dat de BC deze subtiliteit aan WI over weet te dragen…

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
(voormalig secretaris BC, voormalig vicevoorzitter Respectus)

Streefhuur [1]: nieuwe huurders 800 Euro per jaar goedkoper uit dan de zittende

Beste medebewoners,

Na een lange stilte een bericht van uw ex-secretaris van de bewonerscommissie. Er is op dit moment weer een bewonerscommissie actief, maar deze website is daar niet (meer) aan gelieerd.

WoonInvest heeft recentelijk de zg. streefhuur voor de sociale huurwoningen op de Kersengaarde bijgesteld van 100% naar 85% van de maximaal redelijke huur uit het puntenstelsel. Maar dan alleen voor nieuwe huurders: zittende huurders blijven gewoon 100% betalen aan WoonInvest. De Kersengaarde in Voorburg is het enige complex van WoonInvest dat een streefhuur van 100% had: de meeste sociale huurwoningen hadden al een streefhuur van rond de 85%. Sterker nog: in Nederland vraagt een sociale verhuurder nooit een huur van 100% van de max. redelijke huur.

Een eenvoudige rekensom leert dat een zittende huurder van een tweekamerwoning zodoende ongeveer € 800 per jaar duurder uit is dan uw nieuwe buurman/vrouw.

De nieuwe bewonerscommissie wil dit niet bespreken met WoonInvest.

Binnenkort krijgt u een brief van ondergetekende in de bus die u kunt ondertekenen om uw onvrede hierover kenbaar te maken.

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
nummer 268
(voormalig secretaris BC Kersengaarde, voormalig vicevoorzitter Respectus)

2017-05-10 Handtekeningenactie

Aftreden secretaris Van Zelst

Beste mede-bewoners,

Om maar met de deur in huis te vallen: ik heb het besluit genomen te stoppen met het (vrijwilligers)werk voor de bewonerscommissie. Maar dat ik aftreed als lid wil niet zeggen dat ik niet in de toekomst misschien ooit weer eens toetreed.

Omdat ik ook bestuurslid van huurdersvereniging Respectus ben was ik soms wel heel vaak “bezig met alles WoonInvest” waardoor de broodnodige nuchtere afstand tot de materie steeds kleiner werd. Je moet niet het gevoel krijgen een werknemer van WoonInvest te zijn, ook al weet je dat het niet zo is. Bovendien werd het in de praktijk moeilijker om de twee petten die ik op heb (Respectus en BC) gescheiden te houden.

Ik stop zowel met het secretarieel werk als met het lidmaatschap van de BC. Waarom beide? Dat is eigenlijk een gevoelskwestie. Het is de normaalste zaak van de wereld dat voor secretarieel werk één en dezelfde persoon grotendeels de schriftelijke communicatie met de bewoners voert, in de notulen de woorden van VvE, verhuurder en bewoners samenvat, acties en besluiten definieert, etc. Maar ik vond dat het nu al tijd werd om het stokje over te dragen omdat ik als medebewoner en Respectus bestuurslid al genoeg invloed heb.

U moet niet vergeten dat de BC als geheel zich inzet voor de Kersengaarde en resultaat boekt. De BC heeft overleg met VvE bestuursleden en de belangen van huiseigenaren zowel as die van de huurders worden vertegenwoordigd in het overleg met WoonInvest. Wij hebben nu een goede telefoonlijst en er is een centrale plek op internet (deze website) voor een aantal belangrijke documenten. Het contact met de nieuwe wijkagent is aangehaald, de communicatie door de diverse aannemers en professionals is verbeterd en wordt nu strak in de gaten gehouden.

Het secretarieel werk zal door mij overgedragen worden aan een ander. Het zal waarschijnlijk nog wel even duren voordat de nieuwe secretaris alles beheert. U zult ter zijner tijd hoogstwaarschijnlijk een bericht van hem of haar lezen op deze website. Tevens zullen voorlopig de huidige BC A4-tjes uit de vitrines verwijderd worden of vervangen worden door een ander exemplaar daar er nu gegevens van de “oude secretaris” op staan en tot nader orde het e-mail adres ook niet beheerd wordt.

Ik heb het (die korte tijd) met overtuiging en plezier gedaan en ik vind dat we in die korte tijd heel wat bereikt hebben.

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
ex-BC lid, ex-secretaris