Over Website over de Kersengaarde Voorburg

Dit is het administrator account v/d BC Kersengaarde.

Petitie toch naar WI en de reactie v/d Woonbond

Beste medebewoners,

In tegenstelling tot de indruk die de bewonerscommissie wekte op de vergadering van 18 mei 2017 ga ik niet meer in discussie met WI over de kwestie streefhuur. Ik ben hier in mijn voormalige rol als vicevoorzitter van Respectus al over in overleg geweest met de directie en ken hun motivatie. Ik heb afgezien van de uitnodiging tot een gesprek en gevraagd om mijn vragen schriftelijk te beantwoorden (zo blijkt dat de 4-kamerwoningen ook sociale huurwoningen zijn).

De bewonerscommissie meldt de ene keer dit niet te willen bespreken met WI en de andere keer weer van wel.

De Woonbond heeft desgevraagd bevestigd dat WoonInvest juridisch gezien in haar recht staat maar dat het twijfelachtig handelen betreft. Hier de reactie van de Woonbond:

Wij vinden dat zeker twijfelachtig handelen van de verhuurder. Onrechtmatig is het helaas niet. Des te meer reden voor de betreffende huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie om de corporatie zo snel mogelijk (alsnog) te doen inzien dat dit niet het juiste beleid is (en nu de trouwste huurders het slechtste af zijn; stank voor dank zouden wij zeggen).

Met vriendelijke groet,

Woonbond

Juridische afdeling

De petitie met de handtekeningen is aangeboden aan WI. Er zijn 18 handtekeningen.

Verdeelsleutel stookkosten [2]

Een vervolg op mijn eerdere post over de verdeelsleutel van de stookkosten. Het volgende geldt alleen voor de huurders en maakt de discussie nog ingewikkelder, helaas.

De verdeelsleutel vaste/variabele kosten is niet de enige manier waarop er meer betaald wordt voor warmte door sommige huurders. Er is ook het aantal punten dat uw woning krijgt voor het Energielabel van uw woning.

  1. Bepaal uw Energielabel op deze site v/d Rijksoverheid: http://www.zoekuwenergielabel.nl/
  2. Bepaal hoeveel punten uw woning daarvoor krijgt m.b.v. deze site v/d Rijksoverheid en met behulp van dit document (link voor 2017) dat u daar kunt downloaden.

Voorbeeld Mijn woning op de bovenste verdieping heeft Energielabel D en krijgt daarom 11 punten voor de energieprestatie. Dezelfde tweekamerwoning op de 1e verdieping heeft Energielabel F en krijgt daarom 1 punt voor de energieprestatie. De (kale huur)prijs per punt van mijn woning is ongeveer € 4,75. Dat betekent per jaar voor mij “extra”: 10 punten x € 4,75 per punt x 12 maanden = ruim € 550. Oei!

Waarom hebben de woningen op de laagste verdieping nu zo’n slecht Energielabel? Dat kan WoonInvest u misschien uitleggen, hoogstwaarschijnlijk komt dat omdat men ervan uitgaat dat het water koud is als het beneden is aangekomen (de ketels staan op het dak).

Wat betekent dit nu in de praktijk? Wel, dat het niet zo onredelijk is dat sommigen moeten bijbetalen aan het eind van het jaar en anderen weer niet. Feitelijk betalen de mensen op de hoogste verdieping sowieso al meer € 500 per jaar “extra” aan energiekosten!

Dit alles maakt de discussie er niet eenvoudiger op en het maakt de kans klein dat er iets veranderd gaat worden aan de verdeelsleutel, mijns inziens.

Strefhuur [5]: gaat beter met de petitie

Het gaat ietsje beter met de handtekeningenactie tegen de eenzijdige huurverlaging. Er zijn tot nu toe 15 handtekeningen binnen maar dat is mijns inziens zeer weinig ten opzichte van het totaal 2- en 3-kamerwoningen in de verhuur.

Verder weet ik helaas nog steeds niet zeker of de zg. “4-kamerwoningen” (in de hal, maar niet direct naast de lift) ook sociale huurwoningen zijn die onder ditzelfde regime vallen. Zou iemand mij van 1 of meer v/d volgende gegevens kunnen voorzien die ik niet van WoonInvest los krijg:

  • Hoeveel punten heeft uw 4-kamerwoning (zie “”Mijn WoonInvest”)
  • Wat was de huur ten tijde van het tekenen van het huurcontract (dan kan ik bepalen of dat destijds meer of minder dan de zg. liberalisatiegrens was)

Uw evt. reactie blijft anoniem, maakt u zich geen zorgen. Gebruik mijn mailadres als u dat heeft, klik op het tekstballonnetje rechts naast de titel van dit nieuwsbericht of gebruik de pagina “Contact” van deze website.

Hieronder de petitie om evt. opnieuw uit te printen en te ondertekenen:

2017-05-10 Handtekeningenactie

Streefhuur [4]: geen petitie naar WoonInvest

Ik wil alle mensen bedanken die het formulier ondertekend bij mij in de bus hebben gedaan. Helaas zijn het er te weinig om aan te bieden aan WoonInvest. Als u nog een formulier heeft kunt u het alsnog ondertekenen en in mijn brievenbus doen.

Als u het formulier niet meer kunt vinden dat kunt u het uitprinten: het staat hieronder.

2017-05-10 Handtekeningenactie

Streefhuur [3]: voor sommigen het maximum, voor sommigen niet

Er is nog iets raars aan de hand met de streefhuur die WoonInvest hanteert op de Kersengaarde. Als uw huur minder is dan de streefhuur dan wordt ieder jaar de huur verhoogd. Mocht, in theorie, daardoor uw kale huur “door de streefhuur” heen schieten dan wordt deze niet verhoogd. Dit omdat een corporatie ernaar “streeft” om u niet meer dan de streefhuur te laten betalen. Die vlieger gaat in deze niet op voor iedereen: als u een huurcontract tekende met daarin een bedrag hoger dan de streefhuur dan betaalt u wel meer dan de streefhuur. Ik vind dit onacceptabel.

Met grote moeite kreeg ik de reactie los die WoonInvest gaf op het advies om de huur niet met een schokeffect te verlagen, maar met beleid:

Wij snappen dat zittende huurders vragen stellen wanneer nieuwe huurders een lagere huurprijs gaan betalen. Dit kan nou eenmaal het gevolg zijn van een beleidswijziging en is ook niet uniek voor het complex Kersengaarde. Doelstelling van de beleidswijziging is om deze complexen voor een sociale doelgroep bereikbaar te maken. Met betrekking tot het complex Kersengaarde is daarnaast in het kader van de DAEB/niet-DAEB scheiding ook nog eens van een aantal woningen de huur per 1 januari 2017 verlaagd naar de liberalisatiegrens. Dit betekent dat de verschillen in huurprijzen al aanzienlijk zijn verkleind en dat een stapsgewijze bijstelling van de streefhuur ons inziens niet nodig is.

Juridisch gezien is daarmee de kous af voor WoonInvest (lees: ze hebben zich keurig aan de letter van de wet gehouden). Maar dat wil niet zeggen dat wij daar onze onvrede niet over kenbaar kunnen maken.

Streefhuur [2]: berekening

Beste medehuurders,

Hoe kom ik nu aan het bedrag van € 800 op het handtekeningenformulier dat ik bij u in de bus deed?

Wel, ik woon in een tweekamerflat. Die is 110 punten (zie “Mijn WoonInvest”). Volgens het puntenstelsel mag daar maximaal € 531,47 kale huur voor gevraagd worden (zie tabel onderaan dit artikel). Vorig jaar augustus tekende ik het huurcontract (ik ben intern doorverhuisd). Gek genoeg staat op het contract een huur van € 522,94 terwijl de streefhuur 100% was. Iemand die nu in een tweekamerwoning hier komt wonen betaalt 85% van die zg. maximale huurprijsgrens, zijnde: 85% x € 531,47 = € 451,75. Dat is een verschil met mijn huur van € 71,19. Per jaar is dat: 12 x € 71,19 = € 854,29.

Ik heb voor het gemak dat bedrag naar beneden afgerond omdat veel mensen natuurlijk hun huurcontract eerder dan augustus 2016 tekenen. Sommigen wonen echter in een driekamerwoning en afhankelijk van wanneer ze het huurcontract tekenden kan het verschil juist meer dan € 800 zijn. Vandaar.

De streefhuur voor een tweekamerflat is nu (mei 2017) de genoemde € 441,75 en voor een driekamerflat weet ik dat niet want ik weet niet hoeveel punten een driekamerflat hier heeft. Als iemand van u op “Mijn WoonInvest” de punten van zijn 3k. flat op kan zoeken en aan mij wil melden dan stel ik dat zeer op prijs (zie het menu item “Contact” op deze website).

P.S. Er is nu op deze website een categorie “Streefhuur”. U kunt daar op klikken aan de rechterkant.

Maximale_huurprijsgrenzen_voor_zelfstandige_woonruimten_per_1_juli_2016_01

Verdeelsleutel stookkosten

Beste medebewoners,

Een moeilijk technisch verhaal nu. Behalve het lastige verhaal over de metertjes is er naar mijn mening nog iets dat in belangrijke mate bijdraagt aan het feit dat sommigen heel veel moeten bijbetalen voor de warmte en dat is de verdeelsystematiek qua vaste- en variabele kosten.

Zie de gedetailleerde afrekening van Techem: dat zijn twee velletjes papier. Eerst worden de totale kosten voor het gas (€ 149.763,92) 20/80 gesplitst in 20% van het gas voor warm douche- en keukenwater en 80% voor de verwarming.

Die kosten voor het gas om de huizen warm te maken worden op haar beurt weer 35/65 verdeeld. Dat wil zeggen 35% vaste kosten (lees: de warmte die de buizen afgeven) en 65% variabele kosten op basis van de verbruikseenheden die de metertjes aangeven.

In de brief die wij van WI ontvingen op 16 maart 2017 over de problemen met de warmte-installatie staat te lezen dat de bijdrage v/d buizen veel groter is dan voorheen werd aangenomen. Dat betekent mijns inziens dat de verdeling niet 35/65 maar misschien wel 60/40 moet zijn of iets anders. Dat wil zeggen: meer vaste kosten en minder variabele kosten. Dat houdt in dat mensen zoals ik (die de verwarmingskraan bijna nooit opendraaien) meer moeten gaan betalen voor de warmte.

Laten we hopen dat de BC deze subtiliteit aan WI over weet te dragen…

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
(voormalig secretaris BC, voormalig vicevoorzitter Respectus)

Streefhuur [1]: nieuwe huurders 800 Euro per jaar goedkoper uit dan de zittende

Beste medebewoners,

Na een lange stilte een bericht van uw ex-secretaris van de bewonerscommissie. Er is op dit moment weer een bewonerscommissie actief, maar deze website is daar niet (meer) aan gelieerd.

WoonInvest heeft recentelijk de zg. streefhuur voor de sociale huurwoningen op de Kersengaarde bijgesteld van 100% naar 85% van de maximaal redelijke huur uit het puntenstelsel. Maar dan alleen voor nieuwe huurders: zittende huurders blijven gewoon 100% betalen aan WoonInvest. De Kersengaarde in Voorburg is het enige complex van WoonInvest dat een streefhuur van 100% had: de meeste sociale huurwoningen hadden al een streefhuur van rond de 85%. Sterker nog: in Nederland vraagt een sociale verhuurder nooit een huur van 100% van de max. redelijke huur.

Een eenvoudige rekensom leert dat een zittende huurder van een tweekamerwoning zodoende ongeveer € 800 per jaar duurder uit is dan uw nieuwe buurman/vrouw.

De nieuwe bewonerscommissie wil dit niet bespreken met WoonInvest.

Binnenkort krijgt u een brief van ondergetekende in de bus die u kunt ondertekenen om uw onvrede hierover kenbaar te maken.

Met vriendelijke groet,

Michel van Zelst
nummer 268
(voormalig secretaris BC Kersengaarde, voormalig vicevoorzitter Respectus)

2017-05-10 Handtekeningenactie